Afin de conseiller au mieux ses clients investisseurs, le notaire a la possibilité de vérifier, en amont de l’acquisition immobilière, si le bien objet de la vente est soumis à une formalité relative à la mise en location. C’est le « permis de louer ».
Cette formalité a été créée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR), via ses articles 92 et 93.
Ces dispositions donnent la possibilité aux communes et aux intercommunalités d’exiger l’accomplissement de démarches par le bailleur. Cela ne concerne cependant que les baux d’habitation à titre de résidence principale, vide ou meublée. Cette réglementation ne s’applique donc pas aux locations saisonnières ni aux baux de résidences secondaires.
De nombreuses communes ont déjà mis en place une déclaration de location, voire une autorisation préalable avant mise en location, aussi appelée « permis de louer ».
A/ Quelle est la différence entre les 2 régimes ?
Les règles ne sont pas identiques selon que le bailleur est soumis à une simple déclaration de location ou à une autorisation préalable de mise en location.
1/ Simple déclaration de location
Elle se fait après la signature du bail. L’administration (la mairie ou l’EPCI) est simplement informée de la mise en location du bien. Elle ne peut a priori pas s’y opposer.
La formalité consiste à remplir et envoyer un formulaire CERFA (voir le modèle sur le site du service public : formulaire n°15651*01) accompagné des pièces demandées, à la mairie ou à la communauté de communes, dans les 15 jours qui suivent la conclusion du contrat de location.
2/ Autorisation préalable avant mise en location
La formalité est à réaliser avant la signature du bail. L’administration a la possibilité de diligenter une inspection dans le bien immobilier, pour donner ou non son autorisation, au vu de divers critères (notamment le respect des critères relatifs au logement décent).
Pour obtenir cette autorisation préalable, il convient également de remplir et envoyer un formulaire CERFA accompagné des pièces demandées. Il s’agit ici du formulaire n° 15652*01 (voir le modèle sur le site du service public). Ce formulaire devra de même être adressé à la mairie ou à la communauté de communes.
L’administration dispose alors d’un mois pour répondre. En l’absence de réponse, le silence vaut autorisation. Il est donc important de conserver la preuve que la demande avait été faite au moins 1 mois avant la mise en location, pour se prévaloir de l’autorisation tacite. En cas d’autorisation expresse, la copie de l’autorisation préalable doit être jointe au bail à chaque nouvelle mise en location ou changement de locataire.
B/ Pour quelles raisons cette réglementation a-t-elle été mise en place ?
La mise en place de ce régime de déclaration ou autorisation préalable permet aux communes de vérifier que le propriétaire ne loue pas un logement indigne ou insalubre.
Cela ne s’applique pas nécessairement sur l’ensemble de la commune : cette réglementation peut être limitée à certaines zones de la ville, voire même certaines rues seulement. Il conviendra donc d’interroger la mairie ou l’EPCI compétent, en indiquant l’adresse précise du bien immobilier concerné, pour savoir si des mesures s’appliquent ou non à cet endroit.
Il y aurait en France actuellement plus de 500 villes ayant adopté cette réglementation, et cela ne cesse d’augmenter au fil des années. Il est à noter que la démarche n’est pas toujours gratuite pour le bailleur.
C/ Quel est le coût de cette formalité ?
Il n’est pas toujours gratuit de procéder à l’accomplissement de cette formalité. Certaines communes facturent la prestation entre 50€ et 150€.
Compte tenu du fait que cette réglementation s’applique à chaque changement de locataire, le coût peut s’avérer non négligeable pour le propriétaire bailleur, d’autant plus s’il détient divers biens dans des secteurs concernés.
D/ Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de la réglementation ?
Les sanctions sont visées à l’article 92 de la loi ALUR, et diffèrent selon qu’il s’agit d’une absence de demande d’autorisation (a), ou d’une mise en location en dépit du refus de la mairie (b).
a/ En cas d’absence de demande d’autorisation
Lorsqu’une personne met en location un logement sans avoir préalablement déposé la demande d’autorisation, le représentant de l’Etat dans le département peut, après avoir informé l’intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé, ordonner le paiement d’une amende au plus égale à 5 000 euros.
En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le montant maximal de cette amende est porté à 15 000 euros.
b/ En cas de mise en location en dépit du refus de l’administration
Lorsqu’une personne met en location un logement en dépit d’une décision de rejet de sa demande d’autorisation préalable, le représentant de l’Etat dans le département peut, après avoir informé l’intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé, ordonner le paiement d’une amende au plus égale à 15 000 euros.
Les sanctions financières prévues par ce texte sont donc non négligeables, et suffisamment dissuasives pour inciter les propriétaires bailleurs à respecter ces nouvelles obligations.
Pour aller plus loin : voici la page de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) concernant cette réglementation. https://www.anil.org/aj-autorisation-prealable-declaration-mise-en-location/