Lors d’une vente immobilière, vous entendrez certainement parler d’un compte de proratas à établir entre les parties (vendeur et acquéreur). C’est bien souvent le notaire qui se chargera de l’établir directement, en fonction des informations en sa possession.
Que comprend ce décompte ? Toutes les sommes que les parties devront rembourser entre elles, soit pour leur montant nominal, soit prorata temporis par rapport à la date de signature de la vente.
1/ la taxe foncière
Le premier poste est la taxe foncière. C’est l’impôt qui est dû par le propriétaire au 1er janvier de chaque année. Toutefois, compte tenu du fait que le vendeur n’aura pas été propriétaire sur l’année entière (sauf si la signature intervient le 31 décembre), il paraît juste de lui rembourser le temps restant à courir jusqu’à la fin de l’année.
Par exemple : Monsieur X vend sa maison au profit de Madame Y. La signature au lieu le 31 mars. Monsieur X aura donc été propriétaire uniquement le 1er trimestre de l’année de la vente. Madame Y devra donc lui rembourser les 3 autres trimestres.
Ce calcul sera établi sur la base du montant de la dernière taxe foncière en possession du vendeur, car les avis d’imposition sont généralement émis en septembre/octobre par l’administration fiscale. Il n’est donc pas rare que le prorata soit calculé sur le montant de l’année N-1, car le montant de l’année en cours n’est pas encore connu.
2/ le loyer et le dépôt de garantie
Lorsque le bien est vendu loué, le loyer du mois en cours fait l’objet d’un remboursement prorata temporis par le vendeur à l’acquéreur, le jour de la signature de la vente. En effet, bien souvent le loyer étant payable d’avance par le locataire, il aura déjà été perçu par le vendeur en totalité. C’est la raison pour laquelle le vendeur devra reverser le trop-perçu à l’acquéreur, qui ne percevra de son côté le loyer qu’à compter du mois suivant.
Par exemple : Monsieur A vend son appartement à Madame B le 10 juin. Cet appartement est loué à un tiers Monsieur C. Compte tenu du fait que Monsieur C aura déjà versé son loyer à Monsieur A, il ne sera redevable d’aucun loyer envers Madame B. C’est Monsieur A qui devra verser le trop-perçu au profit de Madame B directement, soit les 2/3 du loyer (20 jours jusqu’à la fin du mois de juin).
Outre le prorata de loyer, il y aura également lieu de verser à l’acquéreur le montant du dépôt de garantie. En effet, en tant que nouveau bailleur, il appartiendra à l’acquéreur de restituer au locataire son dépôt de garantie lors de son départ. Ce versement est généralement intégré dans le compte de proratas par le notaire.
3/ les charges de copropriété
Dans la plupart des copropriétés gérées par des syndics professionnels, les charges font l’objet d’appels de fonds trimestriels auprès des différents copropriétaires, en fonction de leurs quotes-parts. Chaque trimestre est en principe payable d’avance. Le syndic ne procède à aucun remboursement de charges en cas de vente du bien.
En conséquence, le jour de la vente, il est procédé au remboursement du prorata de charges pour le temps restant à courir du trimestre en cours.
Par exemple : Monsieur D vend son appartement à Madame E le 30 novembre. Compte tenu du fait que Monsieur D aura déjà payé les charges du 4eme trimestre, Madame E lui remboursera la totalité du mois de décembre soit 1/3 des charges trimestrielles.
4/ les avances de trésorerie détenues par le syndic
Le syndic de copropriété met souvent en place un « fonds de roulement », qui est une avance de trésorerie qui permet de financer des dépenses futures dans la copropriété. Chaque copropriétaire est appelé à cotiser à ce fonds de roulement à hauteur de sa quote-part (tantièmes de copropriété).
Cette avance de trésorerie doit être remboursée par l’acquéreur au vendeur le jour de la signature car le syndic va porter ce montant au crédit du nouveau copropriétaire.
Il arrive toutefois que le syndic demande à ce que ce soit l’acquéreur qui lui verse le montant de l’avance, avant de la restituer lui-même au vendeur. Cette information sera donnée au notaire en amont du rendez-vous de signature.
En plus de ce fonds de roulement, il existe dans de nombreuses copropriétés un « fonds de travaux ». C’est la loi ALUR de 2014 qui a créé cette nouvelle avance de trésorerie, à l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété. En principe elle reste attachée au lot vendu et ne fait pas l’objet d’un remboursement. Toutefois, il est possible d’y déroger conventionnellement, si les parties sont d’accord. Cette convention sera alors inscrite dans l’acte. Dans ce cas, cette avance de trésorerie sera remboursée par l’acquéreur au vendeur le jour de la signature.
Par exemple : Monsieur G a versé au syndic 100€ de fonds de roulement ainsi que 30€ de fonds de travaux. Les avances de trésorerie sont donc de 130€ au total. En principe l’acquéreur Madame H ne devrait rembourser que 100€ au titre du fonds de roulement, car le fonds de travaux reste attaché au lot. Toutefois, les parties étaient convenues de déroger à cette règle et de procéder au remboursement du fonds de travaux. Madame H devra donc rembourser 130€ à Monsieur G le jour de la signature.
5/ autres dépenses
Les parties peuvent librement convenir de procéder au remboursement d’autres types de dépenses.
Par exemple, lorsque des travaux ont été votés avant la signature du compromis de vente, et que le syndic effectuera les appels de fonds après la vente, il est possible de convenir que le vendeur remboursera à l’acquéreur le montant des travaux déjà votés mais non encore payés par le vendeur.
Le montant de ces travaux sera communiqué par le syndic au notaire, ce qui permettra de l’inclure dans le compte de proratas.
En conclusion, il y a de nombreuses sommes qui peuvent faire l’objet d’un remboursement entre les parties le jour de la signature de l’acte authentique de vente.
L’accord des parties est nécessaire pour que le notaire puisse établir un compte de proratas qui soit le reflet de leur volonté.