Il est fréquent qu’un investisseur immobilier réalise l’acquisition d’un logement déjà loué lors de la vente. Cela n’est pas sans incidence en cas de congé délivré pour revendre le bien ou pour en faire la reprise. Il existe en effet une réglementation particulière qui s’applique en cas de congé délivré par l’acquéreur du bien loué, pour protéger le locataire.
Rappelons tout d’abord qu’un contrat de location est conclu pour 3 ans si le propriétaire (bailleur) est un particulier, et pour 6 ans si c’est une personne morale. Le contrat ne cesse pas en cas de vente du bien immobilier en cours de bail : il est transmis au nouveau propriétaire, avec le bien lui-même. L’acquéreur devient donc automatiquement le nouveau bailleur. Il n’est pas nécessaire de signer un nouveau contrat : la location se poursuit aux conditions du bail initial.
L’acquéreur ne peut pas faire partir le locataire à n’importe quel moment. En effet la possibilité de délivrer un congé dépend du temps restant à courir sur le bail en cours.
Il existe donc plusieurs possibilités, selon qu’il s’agisse du congé pour vendre ou du congé pour reprise. Dans les 2 cas, l’acquéreur devra respecter le formalisme prévu à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (conditions de fond et de forme).
La loi ALUR de 2014 a ajouté une condition supplémentaire pour l’acquéreur qui souhaite donner congé : le respect d’un certain délai au profit du locataire en place.
1/ le congé pour vendre
le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition :
Dans ce cas le nouveau bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours.
Ex: une société Y loue un bien soumis à la loi du 6 juillet 1989, à titre de résidence Principale du locataire. Le bail est conclu le 1er juin 2022 pour se terminer le 31 mai 2028 (6 ans). Si le bien est vendu le 12 novembre 2023, il reste plus de trois ans après la date d’acquisition donc l’acquéreur pourra donner congé au locataire pour le 31 mai 2028 (date de fin du bail en cours).
le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition :
Dans ce cas le nouveau bailleur ne peut donner congé à son locataire qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.
Ex: une société Z loue un bien soumis à la loi du 6 juillet 1989, à titre de résidence Principale du locataire. Le bail est conclu le 30 décembre 2018 pour se terminer le 29 décembre 2024 (6 ans). Si le bien est vendu le 12 novembre 2023, il reste moins de trois ans après la date d’acquisition donc l’acquéreur ne pourra pas donner congé au locataire pour le 29 décembre 2024. Il devra le faire pour l’expiration de la reconduction du bail (+6 ans) donc pour le 29 décembre 2030.
2/ le congé pour reprise
le terme du contrat en cours intervient plus de deux ans après l’acquisition :
Le nouveau bailleur pourra donner congé pour reprise au terme du contrat de location en cours.
Ex: M. et Mme A louent un bien soumis à la loi du 6 juillet 1989, à titre de résidence Principale du locataire. Le bail est conclu le 10 janvier 2023 pour se terminer le 9 janvier 2026 (3 ans). Si le bien est vendu le 12 novembre 2023, il reste plus de deux ans après la date d’acquisition donc l’acquéreur pourra donner congé pour reprise au locataire pour le 9 janvier 2026 (date de fin du bail en cours).
le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition :
Dans ce cas le congé pour reprise ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.
Ex: M. et Mme B louent un bien soumis à la loi du 6 juillet 1989, à titre de résidence Principale du locataire. Le bail est conclu le 15 mai 2021 pour se terminer le 14 mai 2024 (3 ans). Si le bien est vendu le 12 novembre 2023, il reste moins de deux ans après la date d’acquisition donc l’acquéreur ne pourra pas donner congé pour reprise au locataire pour le 14 mai 2024. Il devra attendre 2 ans à compter de la date d’acquisition, soit un congé pour le 12 novembre 2025.